Lập ngân sách xây nhà — bóc tách đủ 15 khoản
Trang Tính giá cho anh chị một con số trong ba mươi giây. Trang này cho anh chị cả một bảng ngân sách: tiền vật tư bao nhiêu, tiền công bao nhiêu, những khoản nào không nằm trong báo giá của nhà thầu mà anh chị vẫn phải trả.
Bước 1 Ngôi nhà của anh chị
Bước 2 Anh chị định làm ở mức nào
Bước 3 Những khoản ngoài thi công
Bảng nâng cao — sửa đơn giá & định mứcDành cho anh chị đã có báo giá trong tay và muốn kiểm chứng. Không mở cũng không sao.
- A · Thi công
- Vật tư phần thô—
- Nhân công phần thô—
- Điện nước & phụ trợ—
- Phần hoàn thiện—
- Cộng thi công—
- B · Ngoài thi công
- Nội thất rời—
- Sân, lối đi, hàng rào—
- Phí thiết kế—
- Phí giám sát—
- Ép cọc—
- Giấy phép & pháp lý—
- C · Những khoản hay bị quên
- Chi phí ẩn—
- Đồ cá nhân—
- Phí quản lý trọn gói—
- Dự phòng phát sinh—
- Tổng ngân sách—
Đơn giá phần thô em đang dùng: — / m² quy đổi.
Ba khoản không nằm trong báo giá — nhưng vẫn ra tiền túi anh chị
Chi phí ẩn
Cơm nước cho thợ, điện nước dùng trong thi công, tiền đổ phế thải, thuê chỗ ở tạm nếu phá nhà cũ, dọn dẹp bàn giao. Ba đến năm phần trăm tổng chi phí. Gần như không bảng báo giá nào ghi mục này.
Đồ cá nhân
Nhà xong, nội thất xong, nhưng chưa ở được. Còn rèm, đèn trang trí, cây, chăn ga, đồ bếp, máy giặt. Anh chị thường chỉ nhớ ra khoản này khi đã tiêu hết tiền dự phòng.
Dự phòng phát sinh
Sáu đến mười hai tháng thi công là đủ để giá thép nhảy, để anh chị đổi ý về gạch, để đất lộ ra vấn đề mà khảo sát không thấy. Để dự phòng bằng 0 không làm nhà rẻ đi — chỉ làm anh chị bị bất ngờ.
Em tính bằng công thức nào
Trước hết em quy mọi hạng mục về diện tích sàn quy đổi. Đây chính là chỗ hai nhà thầu báo giá chênh nhau hàng trăm triệu cho cùng một căn nhà — vì mỗi bên dùng một bộ hệ số, mà hợp đồng lại không ghi ra.
| Hạng mục | Cách em quy đổi | Hệ số |
|---|---|---|
| Móng đơn | × diện tích tầng 1 | 30% |
| Móng băng | × diện tích tầng 1 | 50% |
| Móng cọc | × diện tích tầng 1 (chưa gồm tiền ép cọc) | 35% |
| Sàn mỗi tầng | × diện tích tầng 1 | 100% |
| Tum thang | × diện tích tầng 1 | 50% |
| Mái tôn | × diện tích tầng 1 | 30% |
| Mái bằng bê tông | × diện tích tầng 1 | 50% |
| Mái ngói kèo thép | × diện tích tầng 1 | 70% |
| Bê tông dán ngói | × diện tích tầng 1 | 85% |
| Sân, lối đi, hàng rào | × diện tích sân | 45% |
Sau đó em dựng đơn giá phần thô từ dưới lên, không lấy một con số tròn từ trên trời:
| Thành phần / m² quy đổi | Định mức × đơn giá 2026 | Thành tiền |
|---|---|---|
| Thép | 30 kg × 18.000 đ | 540.000 |
| Xi măng | 0,22 tấn × 1.750.000 đ | 385.000 |
| Cát | 0,50 m³ × 560.000 đ | 280.000 |
| Đá 1×2 | 0,35 m³ × 500.000 đ | 175.000 |
| Gạch | 55 viên × 1.950 đ | 107.250 |
| Nhân công | 1,85 công × 650.000 đ (bình quân thợ chính & phụ) | 1.202.500 |
| Điện nước & phụ trợ | 10% của tổng trên | 268.975 |
| Đơn giá phần thô | cộng lại | ≈ 2.958.725 |
Một — đơn giá vật tư 2026 ở trên là mức tham khảo tại Hà Nội, thay đổi theo quý; trước khi ký hợp đồng anh chị phải rà lại.
Hai — kéo thanh “mức hoàn thiện” chính là chọn phần hoàn thiện chiếm bao nhiêu phần trăm chi phí thi công. Ở 45% ra khoảng trọn gói cơ bản, 55% ra mức khá, 65% ra mức cao cấp — trùng với bảng giá em đang áp dụng.
Ba — em không hỏi anh chị giá cát giá thép ở màn hình đầu, vì gia chủ thì làm sao biết được. Ai bắt anh chị tự nhập những con số đó rồi mới cho ra kết quả, là đang đẩy phần khó nhất về phía anh chị.
Muốn em bóc tách trên số thật của anh chị?
Gửi em cấu hình nhà, em gửi lại bảng bóc tách chi tiết bằng file — có cột hãng, mã, xuất xứ vật tư, và danh sách câu hỏi để anh chị chất vấn nhà thầu trước khi ký.
- Bảng bóc tách từng hạng mục theo số của anh chị
- Mẫu bảng vật tư có cột hãng, mã, xuất xứ
- Danh sách câu hỏi chất vấn nhà thầu
Không spam, không gọi làm phiền. Nếu anh chị chỉ muốn lấy file rồi tự làm, cũng hoàn toàn ổn.
Gửi bảng bóc tách qua Zalo
Miễn phí. Em gửi trong giờ hành chính.
Con số làm anh chị lo hay làm anh chị nhẹ người?
Dù là lo hay nhẹ, cứ kể em nghe. Mười lăm phút, em nói thẳng anh chị nên làm gì tiếp — kể cả khi câu trả lời là “khoan đã, chưa nên xây lúc này”.